양도소득세 계산법 총정리 — 1세대1주택 비과세·장기보유공제 (2026년)

양도소득세는 부동산을 팔아 생긴 '차익(이익)'에 매기는 세금입니다. 산 가격보다 비싸게 팔았을 때만 내며, 보유·거주기간과 주택 수에 따라 세액이 크게 달라집니다. 같은 집을 같은 가격에 팔아도 1세대1주택이냐, 보유기간이 2년을 넘었느냐에 따라 세금이 0원이 되기도, 수억 원이 되기도 합니다.

계산 구조 한눈에 보기

1. 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(중개보수·취득세·자본적지출 등)
2. 과세표준 = 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제(연 250만 원)
3. 산출세액 = 과세표준 × 세율(누진 또는 단기)
4. 총 납부세액 = 산출세액 + 지방소득세(산출세액의 10%)

1세대1주택 비과세 (12억 기준)

1세대가 1주택을 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)하고 양도가액이 12억 원 이하이면 양도세가 전액 비과세됩니다. 12억 원을 초과하면 전체가 과세되는 것이 아니라, 12억을 넘는 부분에 해당하는 양도차익만 안분해 과세합니다.

장기보유특별공제

오래 보유할수록 양도차익에서 일정 비율을 공제해 줍니다. 일반 부동산은 3년 이상부터 연 2%씩 최대 30%, 1세대1주택은 보유 연 4% + 거주 연 4%로 최대 80%까지 공제됩니다.

세율 — 기본 누진세율

보유 2년 이상이면 종합소득세와 동일한 6~45% 8단계 누진세율이 적용됩니다. 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때는 여기에 +20%p(2주택)·+30%p(3주택 이상)가 중과될 수 있으나, 중과는 정책에 따라 한시적으로 배제되기도 하므로 양도 시점 기준을 확인해야 합니다.