보유세 완전정복 — 재산세와 종합부동산세 계산법 (2026년)
집을 가지고 있을 때 매년 내는 재산세와 종합부동산세의 계산 구조, 공시가격·공정시장가액비율, 1세대1주택 특례와 종부세 공제(9억·12억), 다주택 중과까지 정리했습니다.
최종 갱신 2026-06-15 · 약 3분 읽기
핵심 요약
- ✓보유세는 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)로 나뉩니다.
- ✓둘 다 시세가 아닌 '공시가격'을 기준으로 매년 부과됩니다.
- ✓종부세는 공시가격이 1세대1주택 12억, 그 외 9억을 넘을 때만 부과됩니다.
보유세는 부동산을 '가지고 있는 것'만으로 매년 내는 세금입니다. 모든 주택에 부과되는 재산세(지방세)와, 일정 금액을 넘는 고가·다주택에만 부과되는 종합부동산세(국세) 두 가지로 구성됩니다. 두 세금 모두 매매 시세가 아니라 정부가 정한 '공시가격'을 기준으로 계산합니다.
재산세 — 모든 주택에 부과
재산세 과세표준은 '공시가격 × 공정시장가액비율'입니다. 일반은 60%, 1세대1주택은 공시 9억 원 이하일 때 45%의 낮은 비율과 특례세율이 적용됩니다. 여기에 재산세의 20%가 지방교육세로 더해집니다.
| 과세표준 | 표준세율 |
|---|---|
| 6천만 원 이하 | 0.1% |
| 6천만~1.5억 | 0.15% |
| 1.5억~3억 | 0.25% |
| 3억 초과 | 0.4% |
종합부동산세 — 고가·다주택에 추가
종부세는 인별로 보유한 주택 공시가격을 합산해, 공제액을 넘는 부분에만 부과됩니다. 공제액은 1세대1주택 12억 원, 그 외에는 9억 원입니다. 과세표준은 '(공시가격 합 − 공제액) × 공정시장가액비율(60%)'로 계산하고, 3주택 이상은 중과세율이 적용됩니다.
핵심
공시가격이 공제액(1주택 12억·그 외 9억) 이하면 종부세는 0원입니다. 즉 대부분의 1주택자는 재산세만 냅니다.
예시
공시가격 15억 원 2주택자라면, 종부세 공제 9억을 뺀 6억에 공정시장가액비율 60%를 적용해 과세표준 3.6억 원이 나오고, 일반세율 구간을 적용해 종부세가 부과됩니다. 여기에 농어촌특별세(종부세의 20%)가 더해집니다.
계산기 결과는 추정치
실제 종부세는 재산세 중복분 공제, 세부담상한, 고령자·장기보유 세액공제 등이 반영되어 계산기 추정치보다 낮아질 수 있습니다. 정확한 금액은 홈택스 모의계산·고지서로 확인하세요.
납부 시기
- 재산세: 매년 7월(주택 1/2)과 9월(주택 1/2) 분할 납부
- 종합부동산세: 매년 12월 1~15일 납부 (과세기준일 6월 1일)
- 과세기준일(6월 1일) 현재 소유자가 그 해 보유세를 부담합니다.
출처
- · 국세청 홈택스
- · 지방세특례제한법·지방세법
관련 계산기
자주 묻는 질문
Q. 6월 1일이 왜 중요한가요?
재산세·종부세 모두 매년 6월 1일 현재 소유자에게 1년치가 부과됩니다. 잔금일을 6월 1일 이후로 맞추면 그 해 보유세는 매도인이 부담합니다.
Q. 공시가격은 어디서 확인하나요?
국토교통부 '부동산공시가격알리미'에서 주택의 공시가격을 조회할 수 있습니다. 보유세는 이 공시가격을 기준으로 계산됩니다.
Q. 1주택인데 종부세가 나왔어요. 왜죠?
1세대1주택도 공시가격이 12억 원을 넘으면 초과분에 종부세가 부과됩니다. 다만 고령자·장기보유 세액공제로 상당 부분 경감될 수 있습니다.
Q. 부부 공동명의가 유리한가요?
종부세는 인별 과세라 공동명의 시 각자 공제(9억)를 받아 유리할 수 있습니다. 다만 1세대1주택 단독명의의 12억 공제·세액공제와 비교해 사례별로 따져야 합니다.